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城市綜合體的“綜合之困”
發(fā)布日期：2014年08月13日瀏覽次數(shù)：次
杭州將開發(fā)100個(gè)不同業(yè)態(tài)、不同主題的城市綜合體，合肥在建城市綜合體超過20個(gè)，昆明開發(fā)規(guī)劃運(yùn)營的綜合體項(xiàng)目達(dá)12個(gè)之多。
如同地價(jià)的一夜飆升，城市綜合體的概念似乎也是一夜之間急劇躥熱。在巨大光環(huán)的吸引下，不少人認(rèn)為當(dāng)今商業(yè)地產(chǎn)已步入城市綜合體“唱主角”的時(shí)代。甚至有不少地方政府固執(zhí)相信，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的競爭，也要靠城市綜合體決勝負(fù)。
大規(guī)模、大體量、全業(yè)態(tài)，一座又一座“城中之城”平地而起時(shí)，在改變城市面貌的同時(shí)，也嚴(yán)重挑戰(zhàn)著城市的消化能力。
新城區(qū)博弈
應(yīng)該說，城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。城市作為一個(gè)聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)“城市綜合體”這種綜合物業(yè)。因此，“城市綜合體”必要的土壤是“大都市”。
而中國的“特異現(xiàn)象”是，二三線城市是對(duì)綜合體最熱情的地方，“雖然經(jīng)濟(jì)還沒有發(fā)展到一線城市的水平，但其開發(fā)的積極程度甚至超過了一線城市”。北京嘉億引領(lǐng)國際商業(yè)管理機(jī)構(gòu)董事長鄂麗華搖頭嘆道。
城市綜合體的大體量、全功能的設(shè)計(jì)，主流開發(fā)商的實(shí)力打造，大批品牌商家的引入，綜合體因此往往能成為一個(gè)城市的地標(biāo)性建筑，甚至成為城市的名片。對(duì)于提升區(qū)域土地價(jià)值，對(duì)于拉動(dòng)就業(yè)和提高稅收，對(duì)于政府的“政績形象”來說實(shí)在是絕佳的選擇。“一舉多得，無怪乎各級(jí)城市政府在助推上趨之若鶩。”一位業(yè)內(nèi)人士說，城市綜合體從各方面利益上都“迎合”和“滿足”了地方政府。于是，各地政府推波助瀾，開發(fā)商積極性高漲，城市綜合體開始蜂擁四起。
若無綜合體，不做新城區(qū)。“許多城市的新城區(qū)開發(fā)，政府還規(guī)定必須要有綜合體的配備。”漢博投資集團(tuán)董事長朱友軍說。為什么要規(guī)定這一點(diǎn)？“一是出業(yè)績，二是因?yàn)榫C合體里面的酒店等商業(yè)部分，可以為當(dāng)?shù)貛矸€(wěn)定的就業(yè)和稅收?，F(xiàn)在70％的二三線城市的政府都已經(jīng)意識(shí)到這一點(diǎn)。”
DTZ戴德梁行華北區(qū)董事張家鵬對(duì)此也頗為無奈。“地理位置稍偏、特別新的新城區(qū)，不太適宜綜合體的開發(fā)。但一般政府是不會(huì)答應(yīng)的。”他隨后強(qiáng)調(diào)“新區(qū)開發(fā)往往是開發(fā)商和政府在進(jìn)行博弈。”張家鵬說道：“新城區(qū)的開發(fā)建設(shè)應(yīng)該是先有人住，再有產(chǎn)業(yè)，再有寫字樓，再有商業(yè)這樣一個(gè)順序。而政府往往是反過來想。先出綜合體、先出商業(yè)，因?yàn)檫@些看上去，馬上業(yè)績斐然。”
據(jù)漢博研究院研究數(shù)據(jù)表明，適合大型商業(yè)出現(xiàn)的城市宏觀經(jīng)濟(jì)參數(shù)的共性特點(diǎn)為：二線城市GDP超過800億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過5000元，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出大于4000元。因此，董事長朱友軍特別強(qiáng)調(diào)了新城區(qū)的開發(fā)培養(yǎng)一定“得先見到人”，隨后方可“慢慢培養(yǎng)商氣”。
例如浙江寧波的東部新城和洲區(qū)，雖然都是寧波的新城開發(fā)項(xiàng)目，但二者的表現(xiàn)結(jié)果卻截然不同。洲區(qū)走的是專家路線，它的開發(fā)程序是：先配備大量的生活配套，包括學(xué)校入駐、醫(yī)療機(jī)構(gòu)入駐，并開發(fā)了大量住宅。當(dāng)入住率到了一定程度，大量人口成功引入時(shí)，才引進(jìn)了大連萬達(dá)，成功開發(fā)城市綜合體。而東部新城相反，走的是政府主導(dǎo)路線。它在常駐人口、消費(fèi)人氣沒有完全到位、豐足的情況下，商業(yè)先行，開發(fā)大量的酒店，商業(yè)，甚至獨(dú)出心裁，引進(jìn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。“現(xiàn)在是情況慘淡”，朱友軍很不能理解：“在沒有大量的消費(fèi)人口支持的情況下就開發(fā)商業(yè)，上哪去找人消費(fèi)？”
“政府引導(dǎo)”并非萬能
眾所周知，與政府合作的新城區(qū)開發(fā)，土地價(jià)格自然低廉。但一些開發(fā)商對(duì)未來明顯估量不足：地雖然很便宜地拿下，但是項(xiàng)目今后能否做得起來？朱友軍告訴記者，由于商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，一些開發(fā)商的這種無意識(shí)狀態(tài)，在一些三線城市如臺(tái)州、南通等的偏遠(yuǎn)新城區(qū)開發(fā)中，“表現(xiàn)最為可怕。”“他們認(rèn)為以低價(jià)拿到新區(qū)最好的土地，政府又給予許多優(yōu)惠，開發(fā)綜合體問題不大。但殊不知，綜合體里住宅賣完的利潤，往往很難填滿留下來的物業(yè)未來的運(yùn)營成本。”
因此，也就不難想象，在這樣雙重，甚至多重的因素影響下，有多少表面華麗的城市綜合體，正行走在“幸與不幸之間”。
中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)副秘書長董利給記者舉了個(gè)湖南益陽“福中福。國際城”的案例。
這是一個(gè)離市中心不遠(yuǎn)20萬平方米的大型綜合體。“整個(gè)項(xiàng)目氣勢(shì)恢宏，很漂亮，但卻閑置了好幾年，目前僅有零星商家進(jìn)駐，經(jīng)營慘淡，租戶怨聲載道。”董利說。而影響不僅止于此。董利表示，該綜合體雖然對(duì)城市形象起到了一定的提升作用，但致命的是它的閑置也對(duì)城市的可持續(xù)發(fā)展帶來了不利影響，“由于長期經(jīng)營不善導(dǎo)致其他開發(fā)商望而卻步，擾亂了城市發(fā)展過程中商業(yè)發(fā)展的進(jìn)程和秩序，使城市文化命脈的延續(xù)也受到很大影響。”
探究益陽福中福陷入困局的深層次原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商所犯的錯(cuò)誤在于對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)力判斷不足、盲目立項(xiàng)，并且簡單復(fù)制大城市的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)預(yù)期過于樂觀；此外，開發(fā)企業(yè)缺乏專業(yè)操盤能力，后期運(yùn)營管理不規(guī)范、后勁不足等，也是目前城市綜合體開發(fā)普遍存在的問題。
當(dāng)然，市場(chǎng)上不幸中也存在著萬幸。除去我們熟悉的 “萬達(dá)系列”、“華潤系列”、“華貿(mào)”、“國貿(mào)”等已成為榜樣式的綜合體項(xiàng)目外，一批成長中的新一代們，還是有些翹楚的。
正在赴港上市的廈門寶龍集團(tuán)，旗下的20個(gè)城市廣場(chǎng)都位于二三線城市的“副中心”，地價(jià)不高，但是升值潛力大。同時(shí)將住宅和商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合起來，都在20萬平方米以上。另一方面，在挺過了“商業(yè)傷凍期”后，寶龍終于見到了陽光：投巨資建設(shè)的十余個(gè)項(xiàng)目，在飽受市場(chǎng)質(zhì)疑聲中，2009年已經(jīng)開始了招商并陸續(xù)產(chǎn)生收益。如寶龍福州城市廣場(chǎng)一層租金達(dá)到了600元/平方米月，租得十分火爆，較開業(yè)初期翻了近2番，比周邊物業(yè)租金高出30%左右。而此次放入寶龍地產(chǎn)上市資產(chǎn)的商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目約有17個(gè)，這些“高收益”的搖錢樹無非成為寶龍上市最有力的支持點(diǎn)。
如同地價(jià)的一夜飆升，城市綜合體的概念似乎也是一夜之間急劇躥熱。在巨大光環(huán)的吸引下，不少人認(rèn)為當(dāng)今商業(yè)地產(chǎn)已步入城市綜合體“唱主角”的時(shí)代。甚至有不少地方政府固執(zhí)相信，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的競爭，也要靠城市綜合體決勝負(fù)。
大規(guī)模、大體量、全業(yè)態(tài)，一座又一座“城中之城”平地而起時(shí)，在改變城市面貌的同時(shí)，也嚴(yán)重挑戰(zhàn)著城市的消化能力。
新城區(qū)博弈
應(yīng)該說，城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。城市作為一個(gè)聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)“城市綜合體”這種綜合物業(yè)。因此，“城市綜合體”必要的土壤是“大都市”。
而中國的“特異現(xiàn)象”是，二三線城市是對(duì)綜合體最熱情的地方，“雖然經(jīng)濟(jì)還沒有發(fā)展到一線城市的水平，但其開發(fā)的積極程度甚至超過了一線城市”。北京嘉億引領(lǐng)國際商業(yè)管理機(jī)構(gòu)董事長鄂麗華搖頭嘆道。
城市綜合體的大體量、全功能的設(shè)計(jì)，主流開發(fā)商的實(shí)力打造，大批品牌商家的引入，綜合體因此往往能成為一個(gè)城市的地標(biāo)性建筑，甚至成為城市的名片。對(duì)于提升區(qū)域土地價(jià)值，對(duì)于拉動(dòng)就業(yè)和提高稅收，對(duì)于政府的“政績形象”來說實(shí)在是絕佳的選擇。“一舉多得，無怪乎各級(jí)城市政府在助推上趨之若鶩。”一位業(yè)內(nèi)人士說，城市綜合體從各方面利益上都“迎合”和“滿足”了地方政府。于是，各地政府推波助瀾，開發(fā)商積極性高漲，城市綜合體開始蜂擁四起。
若無綜合體，不做新城區(qū)。“許多城市的新城區(qū)開發(fā)，政府還規(guī)定必須要有綜合體的配備。”漢博投資集團(tuán)董事長朱友軍說。為什么要規(guī)定這一點(diǎn)？“一是出業(yè)績，二是因?yàn)榫C合體里面的酒店等商業(yè)部分，可以為當(dāng)?shù)貛矸€(wěn)定的就業(yè)和稅收?，F(xiàn)在70％的二三線城市的政府都已經(jīng)意識(shí)到這一點(diǎn)。”
DTZ戴德梁行華北區(qū)董事張家鵬對(duì)此也頗為無奈。“地理位置稍偏、特別新的新城區(qū)，不太適宜綜合體的開發(fā)。但一般政府是不會(huì)答應(yīng)的。”他隨后強(qiáng)調(diào)“新區(qū)開發(fā)往往是開發(fā)商和政府在進(jìn)行博弈。”張家鵬說道：“新城區(qū)的開發(fā)建設(shè)應(yīng)該是先有人住，再有產(chǎn)業(yè)，再有寫字樓，再有商業(yè)這樣一個(gè)順序。而政府往往是反過來想。先出綜合體、先出商業(yè)，因?yàn)檫@些看上去，馬上業(yè)績斐然。”
據(jù)漢博研究院研究數(shù)據(jù)表明，適合大型商業(yè)出現(xiàn)的城市宏觀經(jīng)濟(jì)參數(shù)的共性特點(diǎn)為：二線城市GDP超過800億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過5000元，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出大于4000元。因此，董事長朱友軍特別強(qiáng)調(diào)了新城區(qū)的開發(fā)培養(yǎng)一定“得先見到人”，隨后方可“慢慢培養(yǎng)商氣”。
例如浙江寧波的東部新城和洲區(qū)，雖然都是寧波的新城開發(fā)項(xiàng)目，但二者的表現(xiàn)結(jié)果卻截然不同。洲區(qū)走的是專家路線，它的開發(fā)程序是：先配備大量的生活配套，包括學(xué)校入駐、醫(yī)療機(jī)構(gòu)入駐，并開發(fā)了大量住宅。當(dāng)入住率到了一定程度，大量人口成功引入時(shí)，才引進(jìn)了大連萬達(dá)，成功開發(fā)城市綜合體。而東部新城相反，走的是政府主導(dǎo)路線。它在常駐人口、消費(fèi)人氣沒有完全到位、豐足的情況下，商業(yè)先行，開發(fā)大量的酒店，商業(yè)，甚至獨(dú)出心裁，引進(jìn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。“現(xiàn)在是情況慘淡”，朱友軍很不能理解：“在沒有大量的消費(fèi)人口支持的情況下就開發(fā)商業(yè)，上哪去找人消費(fèi)？”
“政府引導(dǎo)”并非萬能
眾所周知，與政府合作的新城區(qū)開發(fā)，土地價(jià)格自然低廉。但一些開發(fā)商對(duì)未來明顯估量不足：地雖然很便宜地拿下，但是項(xiàng)目今后能否做得起來？朱友軍告訴記者，由于商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，一些開發(fā)商的這種無意識(shí)狀態(tài)，在一些三線城市如臺(tái)州、南通等的偏遠(yuǎn)新城區(qū)開發(fā)中，“表現(xiàn)最為可怕。”“他們認(rèn)為以低價(jià)拿到新區(qū)最好的土地，政府又給予許多優(yōu)惠，開發(fā)綜合體問題不大。但殊不知，綜合體里住宅賣完的利潤，往往很難填滿留下來的物業(yè)未來的運(yùn)營成本。”
因此，也就不難想象，在這樣雙重，甚至多重的因素影響下，有多少表面華麗的城市綜合體，正行走在“幸與不幸之間”。
中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)副秘書長董利給記者舉了個(gè)湖南益陽“福中福。國際城”的案例。
這是一個(gè)離市中心不遠(yuǎn)20萬平方米的大型綜合體。“整個(gè)項(xiàng)目氣勢(shì)恢宏，很漂亮，但卻閑置了好幾年，目前僅有零星商家進(jìn)駐，經(jīng)營慘淡，租戶怨聲載道。”董利說。而影響不僅止于此。董利表示，該綜合體雖然對(duì)城市形象起到了一定的提升作用，但致命的是它的閑置也對(duì)城市的可持續(xù)發(fā)展帶來了不利影響，“由于長期經(jīng)營不善導(dǎo)致其他開發(fā)商望而卻步，擾亂了城市發(fā)展過程中商業(yè)發(fā)展的進(jìn)程和秩序，使城市文化命脈的延續(xù)也受到很大影響。”
探究益陽福中福陷入困局的深層次原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商所犯的錯(cuò)誤在于對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)力判斷不足、盲目立項(xiàng)，并且簡單復(fù)制大城市的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)預(yù)期過于樂觀；此外，開發(fā)企業(yè)缺乏專業(yè)操盤能力，后期運(yùn)營管理不規(guī)范、后勁不足等，也是目前城市綜合體開發(fā)普遍存在的問題。
當(dāng)然，市場(chǎng)上不幸中也存在著萬幸。除去我們熟悉的 “萬達(dá)系列”、“華潤系列”、“華貿(mào)”、“國貿(mào)”等已成為榜樣式的綜合體項(xiàng)目外，一批成長中的新一代們，還是有些翹楚的。
正在赴港上市的廈門寶龍集團(tuán)，旗下的20個(gè)城市廣場(chǎng)都位于二三線城市的“副中心”，地價(jià)不高，但是升值潛力大。同時(shí)將住宅和商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合起來，都在20萬平方米以上。另一方面，在挺過了“商業(yè)傷凍期”后，寶龍終于見到了陽光：投巨資建設(shè)的十余個(gè)項(xiàng)目，在飽受市場(chǎng)質(zhì)疑聲中，2009年已經(jīng)開始了招商并陸續(xù)產(chǎn)生收益。如寶龍福州城市廣場(chǎng)一層租金達(dá)到了600元/平方米月，租得十分火爆，較開業(yè)初期翻了近2番，比周邊物業(yè)租金高出30%左右。而此次放入寶龍地產(chǎn)上市資產(chǎn)的商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目約有17個(gè)，這些“高收益”的搖錢樹無非成為寶龍上市最有力的支持點(diǎn)。